Yatırımcı bültenimize üye olun!


E-posta adresiniz
Adınız
Soyadınız
Bu formu doldurmak suretiyle, paylaşmış olduğunuz kişisel bilgilerinizin, Vesta Global, şirket ortakları, bağlı olduğu kurumlar ve işbirliği içinde olduğu kurumlar tarafından size sağlanacak avantajların sunulabilmesi, satış, pazarlama ve benzer amaçlı her türlü iletişim faaliyetlerinin bildirimi maksatlarıyla, yürürlükteki mevzuata uygun olarak kullanılabileceğine izin vermiş bulunmaktasınız. Aksine yazılı bildiriminiz olmadığı müddetçe, Vesta Global’in size telefon, kısa mesaj, elektronik posta ve mektupla ulaşma hakkı olduğunu kabul etmektesiniz.

Levent Loft

Residence 12

0212 284 17 04

[email protected]

İlanları karşılaştırın

Lizbon Lüks Gayrimenkul Pazarı

Lizbon Lüks Gayrimenkul Pazarı

Lizbon, Bir Dünya Şehri…

Son yıllardaki ekonomik küreselleşme, metropollerin kendi ülkelerinden daha önemli bir rol oynadıkları rekabetçi yaklaşımı değiştirdi. Günümüzde, Lizbon ne kadara mal olursa olsun artık yalnızca Portekiz’de değil, daha çok Avrupa’da ve dünya çapında diğer metropollerle yarışan küresel bir şehir.

Bu hareket, ürün ve hizmetlerin küreselleşmesiyle başladı.  Yıllar geçtikçe, Londra ya da Paris’te bulacağınız mağazaları Lizbon’da da bulmanız mümkün olduğu için, alışveriş yapmak için yurtdışına çıkmanın bir anlamı kalmadı (tabii farklılıklar var fakat bu yalnızca bir örnek). Ayrıca çok uluslu hizmetler de bütün metropollerde bir fiziksel varlık oluşturuyor.

Şu anda, küresel hareket veya göçleri istediğimiz gibi yorumluyoruz. Avrupa Birliği ‘ürün ve insanların özgür hareketi’ni oluşturdu fakat bu hareket Avrupa vatandaşları; bir başka şehirde öğrenim görme şansı, birkaç yıl yurtdışında çalışma ve hatta yeteneğin bol olduğu, daha ucuz ve daha güzel bir iklimi olan yeni bir yerde iş kurmada avantaj sağlanması gibi içsel hareketlerden faydalanana kadar ertelendi. Uzun süre fiziksel sınırlara, bugün çok bir anlamı olmayan bir şeye boyun eğdik.

 

Lizbon’da şuan bu satranca katıldı ve Madrid, Barselona, Berlin, Paris, Milano, Londra, Amsterdam, Prag, Viyana, Kopenhag, Stockholm gibi küresel şehirlerle yarışıyor (ve birlikte çalışıyor). Yeni başlayanlar için dünya çapında kaliteli merkezleriyle, öğrenciler için harika İşletme Okullarıyla, muhteşem altyapı ve otel kapasitesinden yararlanan konferanslarıyla, uygun fiyatlı lüks yemekleriyle, muazzam sanatçıların katıldığı müthiş festivalleriyle, insanı kibar rahat bir şehir, çok güzel bir atmosfer ve tabii ki gayrimenkul yatırımlarıyla yarışa dahil olmuş durumda.

 

Bunun etkisi, Lizbon’un merkezinin yabancıların çoğaldığı, Portekizlilerin azaldığı, Portekizce’den çok İngilizce duyulan bir yere dönüşmesi oldu. Bu fenomen diğer küresel şehirlerde halihazırda görülürken Lizbon’a gelişi gecikmiş bile sayılabilir.

Bu durumla ilgili hangi değer biçmelerden bağımsız olarak, görevimiz burada bu değil, bu bizim adapte olmamız ve müşterilerimize en iyi sonuçları almalarında yardım etmek için en iyi stratejileri geliştirmemiz gereken gerçeklik.

Bu çerçeve doğrultusunda, Lizbon’un merkezinde gayrimenkul fiyatlarının evrimini analiz ederken bu fiyatları diğer küresel şehirlere göre analiz etmeliyiz, geçmişteki ya da ülkede bulunduğu için Portekiz’e göre değil.

2018 2. çeyrek Metrekare Fiyatları

Şehir merkezinde yaşamak için ev alan Portekizli çiftlerin ağır bastığı bir gerçeklik artık düşünülmüyor çünkü kabul edilse de edilmese de artık gerçek bu değil ve muhtemelen bir daha da hiç olmayacak.

Günümüzün gerçekliği; iyileştirme ile otellere, ofislere ve lüks rezidanslara dönüştürmek üzere mülk satın alarak yatırım fonları oluşturmak, bunları sofistike müşterilere satmak ve sonra onların da Lizbon, Barselona ya da Amsterdam’da mı kiralık bir mülke yatırım yapılması gerektiğini değerlendirmesidir.  Bunlar Avrupa’da ev almak isteyen ve Paris, Londra ya da Milano’daki fahiş fiyatlardan sakınıp, az parayla çok kaliteli bir daireye yerleşen yabancı müşterilerdir. Hem de saat başı direkt uçuşlarla bu şehirlere iki saatlik ya da 30 dakikalık bir uçuş mesafesinde bulunmuş olurlar. Bunlar politik-ekonomik durumu hassas olan Türkiye, Brezilya, Güney Afrika ve bazı Uzak Doğu ülkelerinden gelen ufak çaplı yatırımcılardır. Bir yandan Altın Vize programından yararlanırken, işlerin kontrolden çıkması durumunda B planı olarak Avrupa’ya gidebilmek isterler. Bunlar daha güzel bir iklimde, üstün sağlık hizmetleri, kaliteli yemekler ve eğlence merkezleriyle yaşamanın avantajlarını keşfetmiş Avrupa’nın Kuzeyinden gelen emeklilerdir. Ayrıca özel vergi programları (Non Habitual Resident Programme) sayesinde emekli maaşları artar.

Kira gelirleri piyasa değerlerini desteklemeye devam ediyor

İçinde bulunduğumuz on yıldaki konut vergi iadelerini analiz ettiğimizde, sermaye kazançları (mülk değeri) geçen yıl maksimum %30.8’e, ve 2018’in ilk çeyreğinde şimdiden %14.5’e ulaşarak 2013’ten bu yana oldukça artarken, kira gelirlerinin yıldan yıla neredeyse %5 kadar azaldığı görülüyor.

 

 

Çok keskin bir sermaye değerlemesi ile, aynı getiri seviyesini sürdürmek için sermaye kazançları ile orantılı bir gelir artışının gerekli olması koşuluyla, kira gelirlerinin çok hızlı bir şekilde düşmesi beklenir. Bu durum kiralamada arz talep arasındaki farkın neden hala satış piyasasından daha yüksek olduğunu açıklar.

12 aylık Euro Bankalararası Faiz Oranı kira gelirlerini indirdiğimizde, getirinin sabit kaldığı hatta 2011’den 2012’ye kadar artış gösterdiği teyit ediliyor.

Piyasanın sürdürülebilir olarak büyümeye devam etmesi için, sermaye değerlenmesini korumak adına Euro Bankalararası Faiz Oranınından indirilen getirilerin %4-5’e yakın kalması çok önemlidir.

Kira piyasasında yatırım getirisi analizlerine göre, piyasada aşırı ısınmaya dair (henüz) görünür bir endişe yok.

Turizm hem ülke hem de emlak sektörünün büyümesinde bir koz olmaya devam ediyor

Özellikle Portekiz ve Lizbon, onlarca yıldır ülkenin büyümesine en büyük katkıyı sağlayan ve emlak sektörünü doğrudan etkileyen turizm patlamasının tadını çıkarmaya devam ediyor.

Dünya Turizm Örgütü’nün (UNWTO) araştırmalarına göre, Portekiz’e 2010 yılında yurtdışından 6,8 milyon kişi geldi. 2016’da bu sayı 18,2 milyona çıktı, %168 bir artış gösterdi. Küresel olarak, bu on yılda yalnızca Japonya’ya daha fazla ziyaretçi sayısı görüldü.

Geçen yıl Portekiz’i ziyaret eden yabancı turistlerin sayısı 12,7 milyon insanla rekor kırarak %12 arttı ve 2000 yılından bu yana görülmüş en geniş ekonomik büyümeye katkıda bulundu.

Yurtiçi turizm de dahil olmak üzere otellerin toplam geliri, 2018’de şimdiye kadar 3,4 milyar Euro ile %17’ye ulaştı. %14 büyüme gerçekleşti. Otellerde ortalama doluluk oranı %80’den daha yüksek.

Altyapı, turizmle aynı oranda büyümediği için saatlerce sırada bekleyen yerli ve turistlerden şikayetler gelmeye başlıyor.

Ortalama olarak, Lizbon’daki tüm Kentsel İyileştirme Alanı (URA) için, fiyatlar çeyreklik bazda (2017’nin 1. ve 2. çeyrekleri arasında)% 6,6 artarken, yıllık bazda% 23,5 arttı (2017 ve 2018’in ikinci çeyrekleri arasında).  Bu rakamlar, Market Snapshot 2017’de (2017 yılının tamamında) sırasıyla %14,1 ve %26,8 ile kıyaslanmaktadır.

Çeyrek bazda en başarılı Lizbon bölgeleri şöyledir: Arroios (+%28,5), Estrela (+%19,6) ve Santa Maria Maior (+%12,9)

Yıllık değişim (2017-2018’in ikinci çeyrekleri arasında kıyasla) seviyesinde en başarılı bucaklar aynı kaldı, yalnızca ilk iki yerleştirmede bir fark oldu: Estrela (+%51,7), Belem (+%46,4) ve Avenidas Novas (+%34,9).

Kentsel İyileştirme Alanlarında ortalama fiyat , yıllık bazda 4346 € idi. Bu farkın, bir çeyrek bazda yalnızca çeyreğin ortalamasına ve bir yıllık bazda yalnızca yıllık ortalamaya bakılmasından kaynaklandığı unutulmamalıdır. En yüksek değerin çeyrek bazda olması, yıl boyunca artan fiyatlardan kaynaklanmaktadır.

Metrekare başına en yüksek fiyatlı bucaklar şunlardır: 1) Santa Maria Maior (5996 €), 2) Misericórdia (5.424 €) e 3) Estrela (5.272 €). Market Snapshot 2017 ile kıyaslarsak Santo Antonio’nun (Liberdade bölgesinde) metrekare başına fiyat sıralamasında 1 numaradan 5 numaraya düşmesini belirtmek gerekiyor.

Kentsel İyileştirme Alanları için seçkin kısmın ortalama fiyatı 8.341 €, Alcântara’da 5.053 € ile Santa Maria Maior’da 9.979 € arasında değişiyor.

 

Source: Observatório do Turismo de Lisboa, Nomear Capital, Confidencial Imobiliário, Global Property Guide

Benzer Haberler

PORTEKİZ, İSPANYA VE YUNANİSTAN: GOLDEN VİSA İSTATİSTİKLERİNİN KARŞILAŞTIRILMASI

Portekiz, İspanya ve Yunanistan : Golden Visa İstatistiklerinin...

Okumaya Devam..

HAZIRAN’DA PORTEKIZ GOLDEN VISA YATIRIMLARI %35 ORANINDA ARTIŞ GÖSTERDİ

Portekiz'de Golden Visa yatırımları, yabancı yatırımcılar için oturma, çalışma izni ve...

Okumaya Devam..

PORTEKİZ GOLDEN VİSA NEDEN MANTIKLI?

Portekiz Golden Visa Neden Mantıklı? Bireysel ve Ticari gayrimenkul yatırımı...

Okumaya Devam..